ENTRETIEN avec IUDo - Et si on densifiait le pavillonnaire avec le bois ?

Rédigé par Sarah ADOR
Publié le 02/09/2020

Article paru dans le Séquences Bois n°127

Se proposant de devenir l’AMO des petits propriétaires, IUDo entend densifier les quartiers pavillonnaires et y apporter de la mixité programmatique au moyen de constructions bois. Ecologiquement engagée, la démarche met surtout à l’honneur l’ingéniosité des architectes pour édifier la ville de demain sur elle-même avec délicatesse et qualité spatiale. 

L’an dernier, l’équipe lauréate de l’appel à projet FAIRE Paris 2017 présentait son exposition « Transformations pavillonnaires » au Pavillon de l’Arsenal, après un an d’études dans la ville d’Arcueil (94). Compte-rendu de l’expérimentation, elle prouva l’intérêt et la possibilité d’une densification douce de ces quartiers, et démontra l’intérêt de nombreux habitants pour un tel processus. Sur une vingtaine de réponses, l’équipe avait choisi huit cas d’étude soumis à autant de jeunes agences d’architectes. Depuis cette exposition, IUDo soutenu par la BPI et membre de l'incubateur Ville Durable de Paris&co, cherche à accélérer ses études de faisabilité en développant des outils numériques pour proposer ses services à faible coût, au plus grand nombre. Dans le cadre des C2E (Certificats d’Économie d’Énergie), la startup a récemment été associée au programme Profeel consistant à financer la rénovation thermique des logements par la densification. Cette étude commanditée par l’Ordre des Architectes et l’Agence Qualité Construction et réalisée en collaboration avec le bureau d’études Indigo, une sociologue et des spécialistes de la concertation sera livrée au premier semestre 2021. Elle vise à créer des outils pour les collectivités, mais également à mettre en lumière les freins identifiés sur des opérations réalisées, en termes de flou juridique, d’aménagement, de financement, et de fiscalité.
Composé de trois architectes diplômés d’Etat, IUDO rassemble Erwan Bonduelle, responsable de la partie architecturale et constructive ainsi que des partenariats avec les fournisseurs et architectes, Nicolas Bisensang, en charge du développement numérique, et Benjamin Aubry, responsable du développement partenarial institutionnel, avec les banques, les notaires, et les agences immobilières.

Face à la perte de surfaces agricoles, de biodiversité et à l’homogénéisation du territoire, l’État s’est fixé un objectif « zéro artificialisation nette » à horizon 2050 : il induit de cesser l’étalement et d’optimiser l’espace déjà construit. Comment l’activité de IUDo répond-elle à ces objectifs ?

- BA. Le pavillonnaire est une des formes majoritaires de l’espace urbanisé. En Ile-de-France, où nous travaillons, il occupe près de 95 000 ha, soit 9 fois la surface de Paris et 80% des surfaces affectées à l’habitat. On ne peut pas optimiser la ville sans penser l’avenir de ces quartiers omniprésents. Ce sujet demeure encore relativement absent des discours politiques sur l’aménagement du territoire, ce qui provient probablement d’une culture de l’aménagement institutionnel très « top-down », peu outillée pour intervenir sur des territoires dont elle n’a pas la maitrise foncière. Or, le pavillonnaire est une succession de petits terrains privés issus de décennies d’aides à l’accession. Sa transformation doit donc procéder de logiques différentes, telle que la mobilisation de ces petits propriétaires. Le Paris haussmanien s’était déjà appuyé en grande partie sur la mobilisation des propriétaires fonciers en les incitant à construire. De nombreux immeubles de rapport dans Paris et sa première couronne furent ainsi commandités par des particuliers qui possédaient un petit terrain. De la même façon, nous pensons que la mobilisation des habitants est indispensable pour la mutation du pavillonnaire. IUDo propose donc un service et des outils pour démocratiser « l’autopromotion » et accompagner ces propriétaires dans des démarches de transformation de leur patrimoine au bénéfice de l’intérêt général. Cette approche répond aussi à un autre sujet : la raréfaction du foncier dans les zones tendues, qui en entraînant un phénomène de surenchère des prix des terrains (jusqu’à 50% du bilan d’une opération immobilière), se répercute ensuite sur les prix des logements. Mobiliser des propriétaires qui ont déjà amorti leur terrain permet d’économiser cette charge et de l’investir dans la qualité de la construction. C’est une sorte de filière courte de la promotion puisque l’on supprime un certain nombre d’intermédiaires. [...]

Lire la suite de notre entretien avec Benjamin Aubry et Erwan Bonduelle : [commandez le numéro 127]

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